了解買房

大部分人都知道買房盡可能的不要買公寓,一來多數人不認可,覺得公寓就是“小產權”;二來買了不容易轉手,稅費高;三來公寓普遍密度大,住起來不如南北通透的房子舒服。但在如今的房價狀況下,并不是誰都有經濟條件能夠輕松買下地段、交通、配套等各方面都滿意的新房,退而求其次,也就有一部分人迫不得已選擇公寓,另一部人則會考慮老破小。

公寓不限購、總價相較于同地段住宅低,物業管理好,但商業水電,沒有天然氣,首付5成,只能使用商業貸款,最多可貸款10年,不能落戶。

老破小,顧名思義,一般指房齡在二三十年左右或以上的多層樓房,此類房源多數為4-7層到頂,每層3-8戶不等,優勢是其地理位置普遍在市區繁華地段及周邊不遠處,無論是交通,還是商業、醫療、教育等配套可謂十分完善,不少都是重點學區片,也有人為了孩子上好學校特意買此類學區房。但老破小沒有電梯,多數沒有物業公司,相應的也就不需要交物業費,需繳納清潔費(垃圾清運費)。隨著每層戶型增多,戶型設計及朝向會越來越像公寓(不通透,單向采光等),甚至多數沒有如今新建商品房房必備的大客廳,所謂客廳多為過道式,無法擺放沙發,電視背景墻等。倘若居委會管理不嚴,常有住戶將雜物堆放在樓梯及樓道里阻礙通行。沒有電梯也會造成老人小孩上下樓不便,停車位不足,部分區域下雨積水嚴重,小區業主之外的人可隨意出入,部分小區居民素質不高會有寵物排泄物存在于小區路面。

那么說了這么多,公寓到底能不能買呢?答案是可以的,但有一定條件:首先,你購置的必須是正規公寓,而不是在商業、辦公或工業用地上開發建設的違規開發產品;其次,你的購房目的不能是孩子上重點小學,公寓商業產權,一般不能落戶,孩子也就無法上學;再次,如果用于自住,你需要認可商用水電與民用的差價,并且能夠接受每月幾百元的物業費;如果用于出租,你需要考慮該區域公寓出租平均周期,畢竟沒租出去之前物業費需要你自己來交;最后,你的目的不能是短期內獲得大量收益式的投資,因為就算你買的公寓迅速升值,高昂的土地增值稅、增值稅以及個人所得稅會讓你立刻打消賣掉它的想法,因為很可能上漲的金額抵不過這些稅費。


第一次置業的朋友剛剛加入買房大軍,積累必要的樓市常識十分重要,但房產市場水同樣很深,想惡補買房知識卻不知從何下手,今天這10條通俗易懂的入門購房知識你一定要知道!

1、鎖定目標

買房要根據自己工作、生活、社交等區域,來確定自己選房的位置;根據自己的經濟能力、付款方式、買現房還是期房、對房型有何特別的要求等都要做到心中有數。

2、一公里配套

從區域經濟角度、住宅經濟方面綜合考察。這就是在發達國家和地區樓市流行的“T+1”概念:就是指“距離市政設施和商業網點1公里為所在區域住宅地塊。”

3、容積率

大家購房時都非常看重得房率,其實目前設計房型得房率相差無幾,得房率高低無非是銷售員隨意杜撰的。而容積率高低直接影響小區綠化、采光與居住品質,所以購房時,詢問占地面積多少,能造多少平方米房子意義非同尋常,選擇容積率低于小區比較好。

4、不選熱衷于“炒作”的盤

前幾年由于炒作,購房者排隊所購的房,到今天往往是問題最多的樓盤。

5、樓盤體量

小區規模偏小,不可能有品質較高的會所,規模偏大的小區又會居住噪雜,也難開發成高品質的小區。購買規模達10萬平方米左右的樓盤比較適宜。

6、大型綠地

樓盤沿大型綠地開發,景觀較好,這樣可以在確保一定容積率基礎上,也不會讓購房者感到綠化太少,既降低商品房開發成本,購房者又能有效地控制總價。(此條也可以參考第一條,選房時可考慮周邊有生態配套的樓盤)

7、買同一區域連續成功開發的樓盤

房地產有明顯區域性特點,跨地區開發會增加成本,稀釋利潤,而房產開發是一個資源整合過程,所以買已經在同一區域連續成功開發的樓盤較為保險。

8、購買1999年2月以后造的樓盤

如若購買二手房,一定要選擇1999年2月以后,一些城市對房屋質量標準制定非常高的要求:如多層住宅要打樁,以控制沉降在15cm以內(過去標準40cm),設計也要請監理等技術措施。

9、層高不宜過高

過去住宅層高一般為2.8米,應該是有科學依據的。現在開發商為追求“銷售賣點”將層高提高到3米以上,這是欠妥的。層高應與面積相適應,如果客廳的面積才30多平方米,而層高卻3.2米,三維空間比例就失調了,如果客廳100平方米以上,那3.2米層高才會有意義。

10、入手小戶型需謹慎

不論何時,小戶型都是房產市場較為火熱的一種房型,大家都認為小戶型總價低適合出租,其實,小戶型總價低,但由于面積很小,單價卻高的驚人;而且,假如購買小戶型的人都用于出租,那么這一區域房屋出租市場就供大于求,租金走低就成必然。


一般來說,現房一般分為現房發售和二手房兩種,但無論是哪一種,買房的時候都要擦亮眼睛,避免買房之后才發現諸如頂層漏水、底層采光不足等問題,而這種問題又并不少見,因此而來的糾紛也不在少數。那么,如何買到戶型佳、配套全、物業好的樓盤呢?業內人士,為置業者整理了一些簡單而具體的置業小妙招,幫您買到高性價比好房。

【技巧一】不看白天看晚上

入夜看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產生的噪音干擾等,這些情況在白天我們是無法看到的。

【技巧二】不看晴天看雨天

下過大雨后,無論先前屋子進行過怎樣的“裝飾”,都逃不過雨水“侵襲”,這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕、是否漏水、滲水就能一覽無遺。

【技巧三】不看建材看格局

購買房屋最好看空房,理想的格局是打開大門從陽臺進入客廳,然后是餐廳、廚房、臥室。好格局的房子應該有效地把各種功能區分開來,如宴客功能、休息功能等。

【技巧四】不看墻面看墻角

查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂,可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角是承接上下左右結構力量的,而墻角嚴重裂縫時,漏水的問題也會隨時出現。

【技巧五】不看裝潢看做工

買房子時必須要注意房屋做工,尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致。如果出現問題,挑出這些小毛病,可以增加和業主討價還價的籌碼。

【技巧六】不看窗簾看窗外

應注意房子的通風狀況是否良好,房屋是否有潮濕、霉味,采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。

【技巧七】不開冷水開熱水

如果要想知道水管是否漏過水,可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭,看流水是否通暢,等到蓄滿水后再放水,看看排水系統是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況:房子已經很久都沒人住了,二是房子可能賣了很久都沒賣出去。

【技巧八】不看電梯看樓梯

新建商品房大都是電梯房,電梯的功能固然重要,樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢。

【技巧九】不看地板看天花

看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房后,購房者還要看看燈飾的路線,看一下天花板是否有水漬,或是漆色不均勻的現象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,帶上螺絲刀,卸下燈具,打上手電筒,看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。

【技巧十】不問屋主問保安

可以和小區管理員或保安聊天,因為他們是最了解該小區基本狀況的,有時他們比業主更能客觀、準確地告知房屋的相關情況。從他們口中獲得的信息,有時還能成為買房與否的決定性因素。


買房訊 現在城市發展越來越快,高樓迭起,中心地段更是黃金土地,密度不斷縮小。同時,隨著人們對居住品質的要求越來越高,樓層的選擇、戶型裝修、樓間距也被購房者所重視。樓間距關系到房屋的采光、通風、安全問題,寬闊的樓間距使得整個小區的品質在空間感、舒適感上大有提升。

一、什么是樓間距?

樓間距是指兩相鄰樓的外墻面距離,通常情況下泛指同一個小區兩棟相鄰的樓與樓之間的距離,有前后距離和左右距離之分。前后間距主要滿足日照、通風、視覺衛生、景觀等方面的要求,左右間距主要滿足消防、交通、防噪等方面的要求。

二、樓間距會影響到居住后的哪些問題?

這個問題大家住家里都會有比較明顯的體會,總體來說,樓間距的大小對家居生活所產生的影響,具體表現在采光、通風、隱私、防噪等多個方面,而其中采光效用尤為突出。

1、采光問題

對住戶影響最直接的問題就是房子的采光問題,如果樓間距過小,房內擁有的日照時間就會縮短,從而造成采光不足的現象。長期居住在這樣的房子里,會使房間內部潮濕現象非常嚴重,照明燈的長時間使用還會造成資源浪費。而且,如果住高層都不能享受良好的采光條件,就跟低層沒什么區別了。

2、通風問題

通風問題也是非常重要的。如果樓間距過小,前樓往往會對后面的樓房造成遮擋,無實現正常通風,就會使得后樓通風性能很差,這樣的條件下,即使選到了好戶型,也不一定能保證室內的通風。

3、安全問題

主要是指消防安全問題,有一些小區樓間距很小,再加上道旁可能停滿了住戶的機動車,到了發生火災的時候,消防車完全進不來,這樣小區在安全上就會存在重大隱患。

4、噪音問題

在家里肯定都想舒舒服服的享受生活。但如果拖著疲憊的身體回到家之后,還要受到穿行于兩樓之間的人和車輛等各種聲音的困擾,更甚者還會聽到對面樓棟里孩子的哭聲、電視聲等等,就會嚴重影響居住質量,還不利于人的身體健康。

5、隱私問題

隱私問題大家應該都能明白,如果樓間距過小,自己在家中的一舉一動都可能會被對面的住戶看到,實在是很不舒服。尤其對于女生而言,隱私是非常重要的,過小的樓間距會讓人非常沒有安全感。

三、樓間距大的小區有什么好處?

闊綽的樓間距離使整個樓盤的品質在私密性、空間感、陽光感、通透感和舒適感等方面都有很大提升。樓間距寬大的優點至少有以下三個方面。

1、環境安靜

能夠享受更完整的景觀,還能減少相鄰兩家的橫向干擾,使居住更為寧靜;

2、保護隱私

對視問題迎刃而解,別人的家不再成為您家的風景,也程度還您居住私密;

3、日照時間長

保證了日照時間,有利于樓宇間的自然通風,營造宜居的生活環境。

四、樓間距到底多少才合適?

按制定的標準,房子室內空間的高度應不低于2.40米,各樓棟之間的距離不小于樓房高度乘以0.70的系數,如果小于這個距離,就會影響室內的采光、通風和居民之間的生活等。按照國家有關住房樓間距的規定,以冬至日照時間不低于1小時(房子底層窗戶)為標準。樓間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a),其中a是指各地冬至日正午時的太陽高度角。

以上就是關于樓間距的介紹了,現在購買房屋大多數都是高層住宅的多,所以在選擇房屋的時候各位一定要注意樓間距是多少,樓間距不足的危害是可以直觀的感受到的,各位在實地查看房屋的時候也可以針對采光通風等條件來判斷。


隨著城市化建設的深入,以及住房的商品化,如今越來越多的老百姓從平房搬入小區,而所購置的房子也多是電梯房。很多人不太懂得如何選擇,購買后也并沒意識到自己吃了虧。比如,在梯戶比方面就想當然的認為“1梯2戶”和“2梯4戶”居住效果一樣,這是一個常見的誤區。梯戶比不同,價格不同,效果自然也不同。這6個購買電梯房的冷知識應該了解。

其一,物業。如果是購買現房,就能通過社區環境和基礎設施來判斷物業管理的好壞。既然是電梯房,安全問題就有必要重視起來。在停電、電梯故障等緊急情況下,物業的保安監控有沒有人值班很重要,以及要看突發事件發生時的安全逃離措施有沒有。物業不作為的小區,若還要收高額物業費,那就再選選其他房子吧。

其二,水電壓。有些房子的建造設計并不嚴謹,時間久了設備就會老化,因此購買極高樓層的房子要注意檢查或問清楚水電壓力夠不夠,以及電梯停電后的應急供電設施情況。

其三,舒適性。選現房的時候,可以秋冬去,一方面可以檢查一下落葉、積雪的清掃到不到位,另一方面就是暖氣了,很多人夏天入住時覺得房子不錯,到了冬天供暖的時候就發現了很多問題。再有就是,樓間距太近、戶型設計不合理都有可能導致采光通風的問題。

其四,樓層戶型。黃金樓層一般是總高的1/3-2/3層。如果樓型是中戶突出來的就選中戶,如果是凹進去的,就選邊戶。

其五,消防問題。每棟樓必須有一部消防梯和緊急逃生通道,消防電梯間、樓梯間以及前室、合用前室和避難層應設置應急照明和疏散指示標志,并使用蓄電池作備用電源,其連續供電時間最好不少于20分鐘。如果是高度超過100米的高層建筑,其連續供電時間最好不少于30分鐘。

其六,梯戶比。梯戶比一般可以分化成3個等級:1梯1戶、1梯2戶的別墅洋樓,2梯4戶、6戶的高檔新建小區,2梯10戶或3梯12戶的普通小區。大多數工薪階層受經濟能力的限制沒辦法,只能是本著量力而行的態度去選擇梯戶比盡量少的房子。而經濟能力尚可的購房者在選房的時候就要多權衡性價比了,1梯2戶和2梯4戶差很多,不懂很容易弄丟套內面積。道理很簡單,戶少人就少,不用和別人共享空間,公攤平均分到自己的面積就越大。通常,在開發商、地段和質量相同情況下,雖然1梯2戶比2梯4戶的總價貴一些,但實際每平米的單價卻更便宜一些。

另外,梯戶比不同,電梯的服務質量也會有所區別。有數據調查顯示,每部電梯服務用戶若少于20戶,那電梯就處于隨叫隨到的狀態,50戶左右,上下班高峰期就要擠電梯了。每部電梯平均服務住戶就是96戶,可想而知在高峰期要等多久的電梯,著急的人可能就干脆就爬樓梯了!

梯戶少的房子私密性好、安靜、戶型設計的講究。而梯戶多的房子,環境就會相對嘈雜一些,如果一層有10戶甚至14戶擠在一起的話,就可能會出現很多奇葩戶型,影響到采光通風。而且遇到不可抗力災難的時候也不利于逃生。

綜上,一梯兩戶不等于兩梯四戶,若是購買期房,要學會看懂沙盤,別聽銷售忽悠。比如,許多2梯4戶的樓盤布局都呈“器”字型結構,陽臺要么被遮擋住,要么是正對人家的廚房,私密性就會變差。相同的價格要買物有所值的房子,這需要購房者有足夠的耐心貨比三家,購房陷阱多,入手需謹慎。


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