繳稅過戶

財政部網站16日消息顯示,為貫徹落實稅收法定原則,提高立法公眾參與度,廣泛凝聚社會共識,推進科學立法、民主立法、開門立法,財政部、國家稅務總局起草了《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》),現向社會公開征求意見。

同時發布的還有“關于《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》的說明”。一是說明了制定本法的必要性和可行性。1993年12月13日,國務院發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》),自1994年1月1日起對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物的單位和個人征收土地增值稅。根據《條例》授權,財政部于1995年1月印發了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例細則》。《條例》施行20多年以來,稅制比較健全,運行平穩,上升為法律的條件和時機已經成熟。

土地增值稅立法是貫徹落實稅收法定原則的重要步驟,也是健全地方稅體系改革的重要內容,有利于完善土地增值稅制度,增強權威性和執法剛性,發揮土地增值稅籌集財政收入、調節土地增值收益分配、促進房地產市場健康穩定發展的作用,有利于健全我國的房地產稅收體系、推進國家治理體系和治理能力現代化。

二是說明了制定本法的總體考慮。從實際執行情況來看,現行土地增值稅稅制要素基本合理,征管制度比較健全,宜保持現行稅制框架和稅負水平總體不變,將《條例》上升為法律。同時,對不適應經濟社會發展和改革要求的個別內容,進行適當調整。

《條例》規定,轉讓國有土地及地上建筑物、構筑物并取得收入的單位和個人應繳納土地增值稅。在此基礎上,《征求意見稿》將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱集體房地產)納入征稅范圍。同時,擬將目前對集體房地產征收的土地增值收益調節金取消。

三是說明了稅法的主要內容。關于征稅范圍,《條例》規定,轉讓國有土地及地上建筑物、構筑物并取得收入的單位和個人應繳納土地增值稅。在此基礎上,《征求意見稿》將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱集體房地產)納入征稅范圍。同時,擬將目前對集體房地產征收的土地增值收益調節金取消。

關于扣除項目,《征求意見稿》將《條例》第六條第五款授權財政部規定的其他扣除項目調整為國務院規定的其他扣除項目,主要考慮是:集體、國有房地產的成本構成差異較大,且不同地區集建地入市方式、途徑、形態、用途等差異也很大,成本構成和級差收益千差萬別,再者集體房地產入市目前仍處于試點階段,相關管理制度還在探索和逐步健全過程中,相關扣除項目難以做出統一規定。

關于稅收優惠,《征求意見稿》在延續《條例》優惠規定的基礎上,對個別政策做了適當調整。

一是吸收了現行稅收優惠政策中關于建造增值率低于20%的保障性住房免稅的規定。

二是增加授權國務院可規定減征或免征土地增值稅的其他情形。主要考慮是國務院需要根據經濟社會發展形勢,相機決定一些階段性、過渡性優惠政策,如企業改制重組土地增值稅政策、房地產市場調控相關的土地增值稅政策等。

三是將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規定,調整為授權省級政府結合本地實際決定減征或是免征,以體現因地制宜、因城施策的房地產市場調控政策導向,落實地方政府主體責任。

四是增加授權省級人民政府對房地產市場較不發達、地價水平較低地區集體房地產減征或免征土地增值稅的規定。主要原因是出讓集建地級差收益的地區差異巨大,為了建立兼顧國家、集體、個人土地收益分配機制,適當下放稅政管理權限,有必要授權省級政府因地制宜制定集體房地產相關稅收優惠政策。


“既然直系親屬間的房屋贈與可免除個稅,那是不是直接辦理贈與最劃算?”這兩天,李先生一直想算清一筆賬,他若把房屋過戶給孫子,到底怎樣繳稅最少。記者了解到,同樣一套房屋如果是在直系親屬間進行產權轉移,房屋贈與的稅費要高于繼承。需要提醒的是,按照北京現行限購政策,房屋的受贈方必須具有購房資格才能接受贈與。

500萬元房產贈與、繼承或過戶?

促使李先生產生這個念頭的,還是源于最新的一份文件。

上周,財政部和稅務總局發文公告,從2019年起,房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅,偶然所得的適用稅率則為20%,但屬于直系親屬間的房屋贈與和房屋繼承可免征個人所得稅。

“同樣的一套房,既然都免征個人所得稅,究竟是辦理贈與還是繼承更劃算呢?”有心想將名下一套80平方米兩居室過戶給孫子的李先生,不知道究竟采取哪種方法更合適。也有房屋經紀人直接向李先生提議,不如直接辦理二手房交易,因為買賣不用辦理公證,而房屋贈與還需要辦理公證,公證費也是一筆不小的費用,李先生的房子若按照500萬元的評估價格計算,房產贈與公證的費用就在總房款的0.5%。

房產贈與必須具備購房資質

實際上,經紀人所說的一筆不小的公證費用,這句話在李先生和其孫子身上并不是必然條件。

記者了解到,從去年起,在北京市辦理房屋贈與時,若房屋贈與屬于贈與方和受贈方共同申請辦理的事項,在雙方提交贈與合同且本人到場的情況下,登記部門有能力審查贈與行為的真實性,因此無需要求辦理公證。只有當贈與方李先生不能到場,委托他人辦理時,按要求必須對委托書進行公證。

然而,不可忽略的是,根據北京現行限購政策的要求,受贈方即李先生的孫子必須具有購房資格才能接受贈與,在過戶登記完成后,獲贈房屋將計入其孫子擁有的房屋套數內。相比較而言,目前對于房屋繼承并沒有購房資質的要求。

假設,李先生的孫子目前仍是單身,若他已經擁有一套房屋,則無法再接受這套房屋的贈與;若他名下并無房產,則可以接受贈與,將這套80平方米的房子登記到自己名下,但在改變單身狀態前,根據現行限購政策無法再購買房產。

直系親屬房產繼承比贈與少稅費

李先生比較關心的第二個問題,就是稅費。記者以這套80平方米房屋的評估值為500萬元計算,且不考慮評估費用。

若辦理房屋贈與,因屬于直系親屬間的房屋贈與,這套房屋涉及到的稅費有:3%的契稅即15萬元、0.05%的印花稅即2500元,免征個人所得稅和增值稅,總計152500元。

若辦理房屋繼承,因李先生的孫子屬于其法定繼承人,按規定可以免征3%的契稅,再免征個人所得稅和增值稅,則這套房屋僅涉及到0.05%的印花稅,共計2500元。由此可見,在公證已經不是必備條件的情況下,李先生的孫子繼承其房產比直接贈與房產所需繳納的稅費要少得多。

那如果是按照雙方自行成交的方式呢?假設這套房屋屬于“滿五不唯一”,則自行成交涉及的稅費有:1%的契稅即5萬元,交易總額1%的個人所得稅即5萬元,免征增值稅,總計10萬元。當然,如果屬于“滿五唯一”的情況,還將同時免征個人所得稅,稅費負擔更小。

另外,需要提醒的是,無論是贈與房屋還是繼承房屋,再出售時都需要繳納房款價的20%作為個人所得稅。


6月25日,財政部、國家稅務總局發布《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(以下簡稱《公告》),將部分原按“其他所得”征稅的項目調整為按照“偶然所得”項目征稅,納稅人的稅負保持不變。《公告》明確了11項收入不需要繳納個稅的情形,其中,1項涉及股市。

“《個人所得稅法》自今年實施以來,個人納稅負擔大幅減輕,居民家庭收入明顯增加,備受社會好評,對穩定經濟、拉動消費、提振信心發揮了重要作用。”中國財政預算績效專委會副主任委員張依群對《證券日報》記者表示,但對個稅的理解程度不同,存在解釋口徑和稅收執行不統一問題。

張依群表示,此次財政部、國稅總局聯合印發公告,對個人取得的擔保收入、贈予收入、禮品收入、禮金禮券收入等操作細節適用個人所得稅應稅所得項目做了更進一步的明確,梳理取消了之前的一些與新個稅法不一致或不相適應的個稅政策,一方面為家庭、個人乃至稅務機關在個稅政策操作執行上吃了定心丸,消除了一些不合理的猜疑,有利于保證新個稅法讓居民家庭和個人充分受益;另一方面通過廢止取締原有的一些與個稅相關的單項性政策,減除了之前個稅政策與現行個稅間的不必要干擾,讓《個人所得稅法》更清晰明了,讓個稅執行更符合實際和規范有效。

例如,房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。符合以下情形的,對當事雙方不征收個人所得稅:房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

根據經濟社會的發展變化,《公告》對一些原按“其他所得”征稅的政策予以廢止,具體包括:一是銀行部門以超過國家規定利率和保值貼補率支付給儲戶的攬儲獎金。二是以蔡冠深中國科學院院士榮譽基金會的基金利息頒發中國科學院院士榮譽獎金。三是保險公司支付給保期內未出險的人壽保險保戶的利息。四是個人因任職單位繳納有關保險費用而取得的無賠款優待收入。五是股民個人從證券公司取得的回扣收入或交易手續費返還收入。六是房地產公司因雙方協商解除商品房買賣合同而向購房人支付的違約金。

按國家稅務總局1999年文件規定,對于股民個人從證券公司取得的回扣收入或交易手續費返還收入,應按個稅法中“其他所得”項目征收個稅。當時,一些證券公司為了招攬大戶股民在本公司開戶交易,通常從證券公司取得的交易手續中支付部分金額給大戶股民。對于股民個人從證券公司取得的此類回扣收入或交易手續費返還收入,應征收個人所得稅,這部分收入需要繳納20%個稅。

假如,股民王某從某證券公司取得交易手續費返還收入10000元,王某應繳納2000元個人所得稅。而本次《公告》廢止了這項政策,意味著王某不用再繳這項個稅。

《公告》還明確,企業發放的“網絡紅包”按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。企業發放的具有中獎性質的“網絡紅包”,獲獎個人應繳納個人所得稅,但具有銷售折扣或折讓性質的“網絡紅包”,不征收個人所得稅。親戚朋友之間互相贈送的禮品(包括網絡紅包),不在個人所得稅征稅范圍之內。


近日,在經濟觀察報主辦的2019第16屆藍籌年會上,華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康發表了其對當下宏觀經濟形勢走向及房地產改革方面的基本看法。

賈康指出,盡管中美經貿摩擦有所升級,但支撐國內經濟“穩中向好”的基本因素沒有根本性變化,中國依然保持著世界上最大新興市場的潛力和吸引力。

賈康給出的一組數據顯示,中國的真實的城鎮化水平在52%左右,按照國際經驗達到70%才能完成納瑟姆曲線(發達國家的城市化大體上都經歷了類似正弦波曲線上升的過程)。未來20年中國的城鎮化每年上一個點高速發展還需要20年左右的階段,意味著不斷地接納從農村區域進城的人盡快成為市民。因此需要不斷的建設,一輪一輪的升級,一輪一輪的產業結構優化。一輪一輪的產業結構優化釋放巨大的需求。建城區擴大,基礎升級,房地產產業一定是國民經濟的支柱。房地產業和建筑業合一起的業界,一定是中國未來相當長一段時間里面,經濟發展的支柱。

賈康表示,房地產的供給一定要有房地產業界的雙軸統籌的全景認識框架,政府要牽頭托好保障,最低端的社會救濟型的養老院、孤兒院、收容院,他們要住有所居,還有公租房,年輕白領的公有產權房都需要供給滿足。需求供給方面要堅持中央說的房住不炒,如果雙軌統籌,低端的、中端的都住有所居了,剩下的就是中等收入階層以上的人,行使消費者的主權,以他們的支付能力在市場通過交易取得自己心怡的住房。

賈康認為,房地產稅是房產改革制度建設里面不可或缺的一項。

賈康指出,中央提出的基礎性制度建設,包括土地制度、住房制度、投融資制度,包括中央不斷給出指導、想加快立法但始終沒有能加快的房地產稅改革。房地產稅的改革議了多年,前面的鋪墊早就有了,所以現在有了物業稅的試點,上海和重慶的房地產稅試點。

房地產稅現在充滿了爭議,房地產稅的政策效應是值得肯定的,對房價可以“壓艙企穩”;對地方政府可以助益職能轉變和財源內洽,深化分稅制改革;可以強化優化再分配機制;可以提高直接稅比重;可以自下而上培育和發展民主化、法治化的“規范的公共選擇”機制。房地產稅希望達到的各種目標,要組合在一起加以實現。

對于房地產稅目前存在的懷疑及否定性觀點,賈康指出其認識誤區。

賈康表示,社會上主導的意見是房地產稅形成的稅收鏈路不容易引起共鳴,如果理性地考慮中國的現代化,中國社會的現代化必須解決稅制的現代化建設問題。

房地產稅在土地私有制視角上,政府要給出讓大家覺得信服的解釋,基本的說法是,沒有國際經驗表明只有土地私有制才能開征房地產稅,住房保有環節稅收有法理上的合理性。英國和中國香港的實踐早就說明,最終產權在公還是在私并不妨礙公開的征收稅,土地出讓金和房地產稅不是二者取其一,是怎樣協調的關系。

另外,稅基的評估也不會復雜到中國人做不了,我們早就有這方面的準備,中國人在這方面不可能像一些人所說的一百多年以后才能掌握房地產稅的稅基評估問題。

賈康指出,重慶和上海的試點實踐也表明,房地產稅不會激起所謂的普遍抗稅和社會騷亂,小產權房的問題也必須一并解決,配套改革,遲早要解決,早解決比晚解決更主動。

賈康表示,大家應該一起凝聚共識,認清大勢,理性先行,尋求博弈中的最大公約數,需要在立法中處理好免稅部分扣除,在立法中討論才有意義,在網上七嘴八舌的討論意義不大,我們希望以聽證會的方式,在直播的情況下有不同的觀點的人講不同觀點的論據,這才是有意義的、凝聚共識的過程。完成立法之后,要地方充分授權,不會一起同時開征,區分不同情況,分步推進。中國幾百個三四線城市一般而言肯定是不會進入第一批執行之列的,當然三亞將作為特殊的情況。


近期,房租抵扣個稅引發廣泛關注,房東擔心繳稅,租戶憂慮因此房租上漲,一場心理博弈正在進行,不過,昨日一位國家稅務總局人士稱“此事還在研究中”。

近期,房租抵扣個稅引發廣泛關注,房東擔心繳稅,租戶憂慮因此房租上漲。對此,一位國家稅務總局人士昨日告訴《證券日報》記者,“此事涉及稅務總局、財政部、住建部等部門,還在研究,并不是稅務總局一家就能決定的。”

據記者了解,根據《國家稅務總局關于發布<個人所得稅專項附加扣除操作辦法(試行)>的公告》的相關規定,納稅人享受住房租金專項附加扣除,應當通過遠程辦稅端或電子模板填報《個人所得稅專項附加扣除信息表》,在月度預扣預繳時報送給扣繳義務人或者年度終了后報送給主管稅務機關,完整錄入主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名及身份證件類型和號碼或者出租方單位名稱及納稅人識別號(社會統一信用代碼)、租賃起止時間等信息(納稅人有配偶的,填寫配偶姓名、身份證件類型及號碼等信息),即可享受住房租金專項附加扣除。注意留存扣繳義務人簽章的《個人所得稅專項附加扣除信息表》紙質件,同時將住房租賃合同或協議等資料留存備查。

納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發生的住房租金支出,可以按照以下標準定額扣除:直轄市、省會(首府)城市、計劃單列市以及國務院確定的其他城市,扣除標準為每月1500元;除第一項所列城市以外,市轄區戶籍人口超過100萬的城市,扣除標準為每月1100元;市轄區戶籍人口不超過100萬的城市,扣除標準為每月800元。市轄區戶籍人口,以國家統計局公布的數據為準。

“住房租金抵扣個稅是這次個稅改革的一個重要突破,通過專項抵扣可以為租戶減負。”如是金融研究院高級宏觀策略研究員楊芹芹對《證券日報》記者表示,但在操作過程中卻遇到困難,房東不太配合,擔心后續加強征管而補繳稅款。這是因為按照現行法律,不動產出租所得需要繳納一定比例的稅費,但實際上,很多房東出租房屋所得并未納稅。但這不能成為房東不配合租戶辦理租金抵扣的理由,協助租戶辦理租金抵扣是房東的義務。

據國家稅務總局有關負責人介紹,根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第四條規定,個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值稅額,在計算轉租所得時予以扣除。第五條規定,免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。第六條規定,在計征上述稅種時,稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

根據《財政部 國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅〔2000〕125號)規定:“三、對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。”

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍《證券日報》記者表示,短期內,稅務部門對房東的房租收入征收所得稅的可能性不大,一方面是因為當前正處于住房租賃市場發展的重要時期,對房租收入征稅將不利于租賃市場的發展,另一方面對房東房租收入進行征稅,將可能進一步推高租金。但是,長期來看,房東的房租收入作為財產性收入的重要來源,隨著征稅信息的不斷完善,對房租收入進行征稅是大勢所趨。


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